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“并購王”世茂如何操盤福晟千億級項目

更新:2020-01-14 08:49:03       來源: 新京報 

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作者:徐倩   編輯:徐倩

原標題:“并購王”世茂如何操盤福晟千億級項目

1月13日,世茂集團(下稱“世茂”)董事局副主席、總裁許世壇與福晟集團(下稱“福晟”)董事長潘偉明的一次握手掀開了一場千億級別的合作。

這次合作涉及兩家上市公司,合計超4000億貨值,創立了新型的合作平臺,這或許是繼萬達聯手融創之后房地產業的又一次“世紀合作”。

許世壇表示,雙方將全方位展開合作,建立世茂、福晟平臺,合作范圍囊括所有福晟旗下的房地產項目,商業項目,還包括福晟旗下優質的資產福建六建,這一新的合作平臺全部交由世茂操盤。

涉超4000億貨值由世茂操盤,世茂否認并購

設立世茂、福晟平臺,福晟會把所有項目放入這個平臺中,由世茂操盤,各自占有股權,世茂的許世壇并未透露合作的具體股權占比

“我們這次不是收并購,而是合作,雙方將聯合打造‘世茂福晟’新平臺,各自占有股權,福晟會把所有項目放入這個平臺中,交由世茂來操盤”。新晉“并購王”許世壇認為這次合作開創了房地產行業的新模式,但是由于雙方尚未披露公告,許世壇并未透露合作的具體股權占比。

對于合作的初衷,許世壇稱福晟能夠彌補世茂兩大短板,“一個是舊改,福晟有三四千億元的舊改貨值,舊改是世茂所欠缺的;另一個是福建六建,世茂本身也缺少自己的建筑公司。”

福晟集團董事長潘偉明表示:“福晟擁有大量優質的土地儲備,在舊改、一二級聯動開發等領域建立了核心競爭優勢,旗下地產與建筑兩大板塊高度協同,與世茂雙方的優勢資源和能力具有很好的互補性。”

“目前,福晟有1000億元的可售貨值,而舊改資源這塊,未來還有三四千億元的貨值,這是世茂所看中的。”許世壇直言,這意味著,曾經的“黑馬”如今面臨著被全盤接管的局面,而福晟“飛虎隊”所并購項目也要全部交由世茂執行董事、世茂海峽發展公司董事長兼總裁呂翼來操盤。

福晟如何從買買買到項目被世茂操盤

早先福晟集團也是因“收并購”在地產圈盛名,福晟擴張最猛的是2017年,在業內人士看來,或許正是這一階段的高位拿地,導致了資金鏈方面出現危機

事實上,早先,福晟集團也是因“收并購”在地產圈盛名。2015年開始,潘偉明曾組建300名成員的拿地“飛虎隊”,奔赴全國拿地和收并購;至2017年,福晟因快速的攻城略地,在房地產界聲名鵲起,被稱為地產界又一匹“黑馬”。

在業內人士看來,或許正是這一階段的高位拿地,導致了資金鏈方面出現危機。

據了解,僅在2017-2018年間,福晟在全國的收并購項目多達107個。其中,福州、深圳、鄭州、長沙、武漢、天津和廣州等一二線城市土地儲備不少于3000萬平方米。而其在深圳擁有土地儲備貨值逾3000億元;在鄭州,福晟已擁有的土地儲備面積達2萬畝。

2019年,福晟集團地產板塊本來制定了900億元的銷售目標。但是,2019年以來,市場傳出福晟集團“申請破產被駁回”“裁員50%”的信息。2019年8月6日,福晟集團發布聲明稱,公司生產經營及與各金融機構的合作完全正常。同年11月1日,福晟集團官網發布澄清公告稱,從未向政府有關部門提交破產申請,也并未裁員50%。

不過,據克而瑞公布的《2019年1-12月中國房地產企業銷售榜TOP100》,福晟集團地產板塊全口徑銷售額為630.2億元,目標完成率為70.02%,千億夢破碎。

“并購剁手王”世茂的野心和壓力

世茂房地產資產負債率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%

“全盤接手”福晟的項目背后也凸顯出世茂近年來規模上發展的野心。

2019年,曾經跌出前十名的世茂重回前十。據其公告顯示,2019年,世茂集團累計實現合約銷售總額約為2600.7億元;合約銷售總面積為1465.6萬平方米,同比分別增長48%及37%。2019年的平均銷售價格為每平方米17744元。

根據克而瑞公布的2019年房企銷售額排行榜,世茂位列第9位,相比于2018年的第11位前進3名。

世茂規模擴張的背后正是源于大規模的并購。據克爾瑞研究中心不完全統計,2019年融創、越秀和世茂分別以432.37億、231.86億和202.14億元交易總價值成為行業前三的“并購剁手王”。據公開資料統計,世茂收并購的權益建筑面積為509.52萬平方米,對應權益貨值約673億元,這其中包括對泰禾、粵泰等公司項目的收購。

大規模的并購改變了世茂的布局,2017年至2019年上半年,世茂房地產新增貨值區域分布中,一線城市占比由49%降至12%,三四線城市占比則由13%增至51%。

同時,并購背后,世茂的負債也有小幅度的攀升,目前尚未突破80%的安全線。財報數據顯示,世茂房地產資產負債率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%。

面對福晟約1000億元的可售貨值,許世壇將今年雙方合作的目標定為300億元。其表示:“今年合作平臺的目標會超過300億,我們希望這一千多億可以分四年來賣。”

“我們不會做虧本的生意”,許世壇強調稱。

福晟危機待解:福晟債務重組如何進行

世茂許世壇表示:福晟現在面臨的是短期流動性的問題,世茂會與金融機構合作,幫助福晟整合債務,包括將短期債務置換成長期的負債

世茂與福晟達成合作后首要面臨的問題就是福晟的債務重組。

作為曾經的黑馬,由于過于激進的擴張,福晟在2019年爆發流動性危機。據福晟合并報表透露,截至2019年6月底,其短期債務443.47億元,同期貨幣資金僅為72.91億元,即將到期的短債約70億元,但非受限現金僅約57億元。

負債方面,截至2019年上半年末,福晟總資產951.36億元,比年初增加16.75%,總負債741.33億元,比年初增加20.26%。

而福晟旗下的上市平臺福晟國際2019年的半年報顯示,福晟國際實現總收入2.99億元,同比增加313%;公司擁有人應占期內利潤1.16億元,同比減少34.02%;福晟國際的資產負債率達到80.37%,公司凈資本負債比率為138.1%,同時,福晟國際銀行結余及現金約為9.85億元,一年內到期的借貸金額為23.04億元,現金不足以覆蓋短債,短期償債壓力較大。

對此,許世壇也補充表示:“福晟現在面臨的是短期流動性的問題,世茂會與金融機構合作,幫助福晟整合債務,包括將短期債務置換成長期的負債。”

據了解,福晟曾經在全國多地并購拿下的多個項目也存在遺留的債務問題,世茂進場后,如何處理這些項目的債務糾紛也是一大考驗。

除了債務重組,作為世茂、福晟平臺未來的操盤手,呂翼表示,下一步,還將對福晟進行組織架構層面的改革,并且精簡架構和人員。對于福晟原有團隊來講,世茂的強勢進入,人員整合和團隊文化的融合也是雙方面臨的問題。

東方資產、信達進場,將扮演什么角色?

對東方資產會否對合作平臺持股,許世壇稱,主要還是世茂和福晟進行股權合作,金融機構實際上是支持

值得注意的是,昨天的發布會現場聚集了工商銀行、建設銀行、招商銀行、福建海峽銀行、中信銀行等15家銀行機構和東方資產、信達資產以及招商證券、東興證券等證券公司。

其中,東方資產和信達資產在此次合作中所扮演的角色令外界關注。公開資料顯示,東方、信達、華融、長城四大資產管理公司,俗稱四大AMC。

此前,有媒體報道,在世茂和福晟的合作中,東方資產也會加入,世茂、東方資產與福晟集團三方的股權比例為4:3:3。

對此,許世壇稱:“主要還是世茂和福晟進行股權合作,金融機構實際上是支持,等做完債務重組和盡調,雙方會進行公告。”

據了解,未來,在世茂和福晟的合作中,東方資產和信達等金融機構將給雙方的合作提供稅務、融資方面等金融支持。

“現階段,世茂團隊是以代建、品牌輸出來進入的,我們肯定會對這些項目做一些債權的清理或者是重組,現在也在做,東方資產和信達也都很支持這個合作。”許世壇補充稱。

新京報記者 徐倩

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